부동산 규제 및 세법정리 (2020.06.17적용)

 

취득세

취득세율변경	기존세율(6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%) 경계상의 급격한 세율변화를 완화하기위해 6~9억구간 단계별 상승율 적용(1천만원당 0.06~0.07%상승)
4주택자 취득세 차등	1세대 3주택이상보유자가 2020.01.01부터 추가 취득하는 주택은 4.6%의 취득세율 일괄적용   (임대주택/상속주택도 주택수에 가산, 분양권/입주권은 미포함)   (예외: 19.12.03당시 분양권보유자가 22.12.31까지 잔금지급후 취득자)
임대주택 취득세감면	2021년까지 공시가격 6억이하 60m2이하의 신축/분양 공동주택을 취득후 2개월이내 등록시 100%감면 (면제금액 200만원초과시 85%감면)
취득요건강화	1.주택거래신고강화: 규제지역 주택구입시 금액상관없이(기존3억이상) 자금조달계획서 의무제출(20.09적용) 2.개발호재인근 토지거래허가구역 지정: 삼성,대치,잠실,청담(20.06.23적용), 실입주구매만 허가되며 임대불가

 

종부세

종부세율인상	공정시정가액 반영율 인상: 현행80%에서 2019년부터 연5%씩 인상하여 2022년에는 100%적용                                    (2020년90%,2021년 95%, 2022년 100%) 고가주택 공시가격 현실화: 공동주택 9~15억 70%, 15~30억 75%, 30억이상 80%수준 <법률통과전으로 20년에 재시도>현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 세율 상향                                            (3주택&규제지역2주택자: 과표구간별 0.2~0.8% 중과) [일반지역] 과표3억이하 0.6%, 3~6억 0.8%, 6~12억 1.2%, 12~50억 1.6% [3주택&규제지역2주택] 3억이하 0.8%, 3~6억 1.2%, 6~12억 1.6%, 12~50억 2.0% 3주택자 및 조정지역 2주택자의 세부담 상한을 300%로 확대(일반은 150%) *법인보유주택 종부세를 최고 단일세율로 적용 -> 2주택이하 3%, 3주택이상 4%(21년1월 적용)                                                                 예외)사원용주택 및 기숙사는 비과세
종부세합산 / 공제	9.13이후 취득 규제지역 임대주택은 종부세 합산(9.13이전 취득주택은 지금 등록해도 합산배제) -법인보유 규제지역 8년 장기임대주택도 종부세 합산과세(20.06.18적용) -법인보유주택의 법인당 종부세 공제액(6억)을 폐지(21년 과세분부터 적용)   (현재 3개법인이 1개씩 주택보유시 18억 공제인데 없어져 급격한 인상!)
실수요자 부담경감	1주택보유 고령자의 세액공제율(20~40%)과 장기보유공제(20~50%)의 합산공제율 상한을 80%로 올려 부담을 경감시킴(현재70%)

 

소득세

임대소득세감면 /공동명의주택

[임대소득세 감면축소] 20221년부터 8년장기는 현재 75%에서 임대주택 1호자는 75%, 2호이상은 50%로                              축소, 4년단기는 각각 1호30%외 2호이상 20%로 축소 [공동명의 주택수가산] 연간임대소득 600만원 이상 또는 기준시가 9억초과의 30%이상 지분을 가진                               공동명의자도 소득세 주택수 가산(3주택자는 간주임대료)

 

양도소득세

1주택자	2017년8월2일 대책이후 취득 규제지역내 주택은 2년이상 의무거주해야 비과세(8.2이전 계약분은 불필요) 2021년이후 양도분부터는 1주택비과세 산정기간 요건강화(다주택자는 모두 매도후 최종적으로 1주택 보유하게 된날부터 2년 계산) [장특공]거주요건에 따른 차등화 1. 2020년1월1일 양도분부터는 2년이상 실거주에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 최대 80%적용    (미거주자는 최대30%) 2. 2021년 양도분부터는 고가주택(실거래가9억초과)의 거주기간에 따른 장특공 차별화    -> 연8% 공제율을 "보유기간 연4% + 거주기간 연4%" 구분합산
다주택자 중과	[2주택자] 기본세율(6~42%) + 10%중과(규제지역),장특공 6~30%(3~15년 2%씩증가, 비규제지역) [3주택이상] 기본세율(6~42%) + 20%중과(규제지역), 장특공 6~30%(3~15년 2%씩증가, 비규제지역) #규제지역내 주택매도시 양도세중과 및 장특공 배제(비규제지역 먼저 매도하면 중과안됨)   -> 2020년6월말까지 양도세중과 한시적 유예(12.16대책)
일시적 2주택자	규제지역주택매입시 1년내 처분후 전입해야 비과세(규제지역에서 규제지역으로 이동시만 적용, 12.16 이전 계약분은 2년 유효), 일반지역은 3년 유효 *단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 임대차계약 종료(최대2년)까지 연장
중과배제주택 (장특공유효 2~30%)	장기임대주택(6억이하, 조정지역은 9.13이전분, 단기는 2018년 4월이전분), 상속주택(5년내), 양도세감면주택(주택수미포함), 어린이집(5년후), 장기사원주택(10년후), 지방기준시가 3억이하 주택(다주택 중과 판단시에도 주택수 배제), 부모합가/결혼합가 2주택자(5년내), 1억이하 소형주택, 취학/근무/요양목적 2주택자(3억이하/1년이상거주)
분양권/입주권 /이축권	[분양권] 12.16대책으로 대출/청약 외에 추가로 양도세중과 주택수 판단시 분양권도 포함됨            (21.1.1양도분부터 적용) [조합원 입주권] 실거래가 9억초과 고가조합원 입주권의 양도소득금액산정                      (9억이하 비과세, 이상은 장특공 연간 8%씩 공제) [이축권(용마루)] 기존에 불명확한 소득세를 기타소득이 아닌 '양도소득세'로 과세하기로 함
단기 매도 세율	[단기매도] 2년미만 보유주택에 대한 양도소득세 인상(1년미만 40% -> 50%, 1~2년 기본세율 -> 40%)               21.01.01 양도분부터 적용 [단기복수주택매도] 동일과세기간에 2개이상의 자산 양도시 비교과세 적용 -> 각각의 양도소득 과세표준을 합산후 기본세율을 적용하여 산축세액과 단기 또는 조정지역 중과요율을     각각 적용하여 산출세액의 합계 중 큰 금액으로 신고
임대주택	장기보유특별공제혜택(8년 50%, 10년 70%) - 2018년말까지 등록한 8년 장기임대주택은 양도세 100%감면                                                            (농특세 감면액의 20% 별도) 9.13이후 취득 규제지역 임대주택은 양도세중과, 임대사업자 거주주택 비과세는 평생 1번만 적용 규제지역 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택(12.16이후 임대등록주택 적용) [양도세 주택수 포함여부] 1주택자는 미포함, 하지만 9억초과분 양도세 계산시에는 포함중과.                                  다주택자는 주택수에 포함 중과
상가주택 /법인주택	[상가주택] 22년이후 매도시 실거래가 9억이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세 산정               (9억이내는 기존과 같이 주택면적이 크면 1주택 비과세) [법인주택] 법인주택양도시 기본법인세율(10~25%)에 추가세율 20%합산               (20.6.18이후 8년장기임대주택도적용)

 

재개발 / 재건축

입주권	[진행과정] 구역지정 -> 추진위설립 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 일반분양 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전등기시까지 전매금지 #수도권 투과지역 재건축은 "조합원 분양신청시까지 2년의무거주"해야 분양신청허용(20년12월 적용)
초과이익환수제	재건축은 조합원이익이 3천만원이상시 최대 50% 수익금 환수 (3~5천 10%, 5~7천 20%, 7~9천 30%, 9천~1.1억 40%, 1.1억 초과시 50%) -> 20년 하반기 본격 징수
무허가주택	일정시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약시 주택수에 포함안되나, 양도세계산시 주택수에 포함됨(다른주택있으면 중과됨)

 

청약 / 대출

청약자격 및 추첨방식	[국민주택자격] 통장가입2년&24회연체없이 납입, 신청지역1년(투과2년)이상거주,                     5년내 무주택&당첨이력무 세대주 [민영주택자격] 통장가입1년(투과2년)&기준금액이상납입, 5년내 당첨이력무 세대주 [신혼특공자격] 혼인신고일부터 모집공고일까지 무주택 유지자 *청약점수(84점만점)=부양가족35점+무주택기간32점+저축기간17점 [추첨] 투과/수도권/광역시 -> 무주택자75%, 무주택25%+1주택 처분서약자 [청약가점제] 투과&수도권공공 -> 85㎡이하 100%가점제, 85㎡초과 50%가점+50%추첨                  비규제 -> 85㎡이하 40%가점+60%추첨, 85㎡초과 100%추첨
분양권	규제지역 분양권은 소유권 등기시까지 전매금지 (2020년8월1일부터는 수도권과 지방광역시도 분양권 등기시까지 전매금지) 분양가상한제주택 분양권전매제한(당첨일기준) -> 5년(시세100%) 8년(시세80~100%) 10년(80%미만)                                                                  공공택지는 거주의무기간3년(80~100%) 5년(80%미만) 규제지역분양권 양도세는 무조건 50%중과(원래1년미만40%, 그이상은 일반과세 6~42%) 분양권(입주권)도 청약/대출시 주택소유로간주(2018.12.11이후분부터) -> 미분양분 분양권은 주택수에 미포함되나, 미계약분은 주택수에 포함됨
무주택간주주택 (청약/대출시 주택수판정)	1. 상속주택 공유지분(부적격통보받은날부터 3개월이내 지분을 처분경우) 2. 수도권제외 지방 면단위 행정구역의 단독주택에 거주후 이주한 경우    (20년된 단독주택, 85㎡이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택) 3. 개인주택사업자의 분양목적 건설주택(부적격통보받은날부터 3개월이내 처분경우) 4. 세무서신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설주택 5. 20㎡이하의 초소형주택 또는 분양권1호소유세대(2호이상소유자는제외) -> 국민주택청약시에는주택인정 6. 60세이상의 직계존속(배우자직계포함)의 주택 또는 분양권 7. 낡은 폐가 또는 멸실주택(부적격통보3개월이내 공부정리한경우), 무허가건물 8. 도시외 지역 무허가건물(200㎡미만+2층이하 한정) -> 건축당시 법령에 적법해야 됨 9. 민영주택 청약시 무주택요건 -> 소형저가주택 1호 소유세대[60㎡이하+8천만원이하(수도권1.3억)] 10.미분양주택을 선착순등으로 공급받는 분양권    (이 분양권매수자는 제외하며, 자격박탈로인해 재공급받는 미계약분은 주택수 포함됨)
주택담보대출 (6.17시행 20.7.1부터)	#규제지역 내 신규구입 주담대 받는경우 주택가격 상관없이 6개월내 처분 및 전입의무 부과   -> 임대차 3개월이상남은 주택은 사실상 매도 불가능 1주택자 주담대원칙적금지(예외: 6개월내 처분 및 전입, 직장근무별거, 별거봉양), 2주택이상 다주택자의 규제지역내 신규구입 주담대 금지 시가9억 초과주택 LTV강화 -> 투과지역(9억이하분40%+9억초과분20%) 조정지역(9억이하분50%+9억초과분30%), 기타지역 - LTV60%, DTI 50% 시가15억(KB/감정원)초과아파트 주담배금지(12.17시행, 재개발, 재건축 1주택세대 조합원이 실거주하고 불가피성 인정될 경우 예외허용) #주택임대/매매사업자의 모든지역 주담대금지(9.13이전 취득임대주택은 대출심사때 주택수에 포함안되나, 이후 취득 임대주택은 포함됨) #[보금자리론]구입후 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지의무(위반시 대출금회수)
전세자금대출	무주택자는 소득조건없이 가능, 1주택자 중 고가주택(9억이상)보유자는 불가능, 2주택 이상자는 불가능 1주택자는 부부합산소득 1억미만 세대에 대출가능(기본7천만, 맞벌이8,500만, 1자녀8천만, 2자녀9천만, 3자녀1억), 1주택자의 HUG 보증한도 2억으로 인하 전세대출 후 2주택자가 되거나 투과지역내 시가3억 초과주택 매입시 전세대출회수(분양권은 주담대대출시 주택수에 포함되나, 전세자금대출은 예외)
청약중도금대출	9억이상 고가주택의 중도금 대출금지(잔금대출은 별도로 주택수에 따라 차등적용) 규제지역 중도금대출은 세대당 1건만 가능, 비규제지역 중도금대출은 세대당 2건 가능  -> 규제지역 1건 먼저받고, 비규제지역 추가 1건은 가능
임차보증금 반환대출	1주택자: 투과지구는 40%, 조정지역은 60%(9억초과 규제지역주택은 본인입주조건으로 임차보증금 이내) 2주택자: 규제지역 대출불가(단, 기존주택매매계약서+계약영수증 제출시 1세대와 동일)