1. 지역주택조합 : 같은지역(도단위행정구역)에 거주하는 사람들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
2. 직장주택조합 : 같은직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
3.재건축 조합 : 노후화된 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택소유가 설립한 조합
4.재개발 조합 : 도시재개발법에 의하여 재개발사업을 조합이 시행할 수 있는 바 재개발구역안에 있는 토지,건축물에 관하여 소유권을 가진 자가 재개발사업을 시행하고자 설립한 조합
일반분양아파트는 사업의 주최가 되는 시행사가 부지를 매입하여 시공사와 도급계약을 맺고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증하에 지역자치단체장의 분양승인을 득하고 분양을 한다. 일반분양아파트를 공급할때에는 도시개발을 위해 일정부분의 기부체납요건이 발생하며, 시행/시공사의 마진까지 계산되어 분양가책정을 하는데 이를 지역자치단체장이 조율할 수 있다.
여기서는 위에 언급한 4가지 조합아파트 중 “지역주택조합아파트”에 대해서 정리하고자 한다.
공동주택으로 분류가 되는 아파트는 개개인이 직접 지을 수가 없기 때문에, 같은지역(서울경기, 강원도, 충청북도, 충남대전세종, 전라북도, 전남광주, 경북대구, 경남부산)의 8개 도,시에 거주하는 무주택 또는 1주택(84㎡이하)소유의 사람들이 조합을 결성하여 조합설립인가를 득한다음 사업승인을 받고 직접 아파트를 건립할 수 있다.
지역주택조합아파트는 해당 지역 거주자들이 모여(조합) 십시일반 돈을 모아서 토지를 매입하고, 직접 건설사와 도급계약을 맺어 내가 살 집을 직접 짓는다는 취지에서 시작하였다. 조합원들이 사업의 주체가 되어 직접 토지를 매입하고 건설사와 도급계약을 하기 때문에, 일반분양아파트에서 발생하는 시행사마진과 시공사마진 및 금융비용을 최대한 줄일 수 있다는 장점이 있다.
지역주택조합아파트 조합원의 자격
[천안]을 예로 들어보면, 천안지역은 충남과 대전에서 6개월이상(조합설립인가일기준) 거주중인 무주택 또는 84㎡이하 1주택자로서 세대주만 가입이 가능하다. 조합이 결성되면 각 지방자치단체와 국토교통부의 까다로운 심사를 통해 검증을 받고 최종적으로 “조합설립인가”를 받은 후에 시공사와 도급계약을 맺고 아파트사업승인을 받을 수 있다.
시공사와의 계약에서도 유리한점이 있다.
우리나라의 아파트 분양형태는 선분양과 후분양형식으로 나뉘는데 대부분 선분양으로 공급을 한다. 이유는 금융비용절감과 건설사를 보호하기위한 목적이다. 만약 수천억대의 대단지 아파트를 지었는데 분양이 안되어 미분양사태가 일어난다면 해당건설사 및 수많은 하도급업체가 위험에 처할수도있다. 이런 이유로 보통은 착공과 동시에 분양을 시작하고 옛날에는 준공 이후 미분양건에 대해서는 할인분양 또는 대물변제등으로 잔여물량을 소화해냈다. 후분양으로 아파트를 공급할 수 있는 건설사는 극히 일부이다. 그마저도 굳이 위험을 감수하며 후분양을 할 이유가 없기 때문에 확실한 곳 일부를 제외하고는 후분양 아파트는 거의 없다고 봐야한다.
하지만 지역주택조합아파트는 아파트사업승인을 받기전에 이미 조합원을 모집하여 예비입주자를 결성해놓은 상태에서 아파트공사착공을 할 수 있기에 건설사 입장에서는 아주 안전한 조건의 공사가 돼기 때문에 일반분양보다 저렴한 단가에 공사를 할수 있다는 장점이 있다.
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지역주택조합과 업무대행사의 관계
내가 아파트사업의 주체가되어 내가 살집을 짓는다는 취지로 모인 사람들이 조합을 결성한다고 해도, 조합원모집과 조합설립 이후의 아파트사업인허가과정이나 사업진행에 필요한 전반적인 행정업무등을 조합원들이 직접 할 수 없기에 이를 전담으로 처리할 수 있는 “업무대행사”와 계약을 체결하고 사업진행을 한다.
업무대행사의 업무는 크게 분류하면
1. 조합원 모집 및 지역주택조합 설립인가
2. 시공사 선정 및 아파트사업승인 접수
3. 아파트 준공 및 지역주택조합 청산
쉽게 말하면 조합원 모집을 시작해서 아파트가 준공되어 조합원들의 입주를 도와주고 조합이 청산될때까지의 업무를 지원한다. 이런 일을 하면서 업무추진비 명목으로 각 세대당 비용을 받게된다. 지방의 경우는 1,200~2,000만원정도이지만 수도권 또는 서울의 경우엔 몇천만원의 업무추진비가 발생하기도 한다.
조합원분담금 및 추가분담금의 이해
현재(21.11.28)기준으로 우리나라의 아파트평당 평균시공단가는 687만원이다. 이는 국토부가 21년 9월 적용한 분양가상한제에 의한 기본형건축비다. 각종 자재비인상과 인건비상승에 의한 시공단가상승을 억제하기위해 내놓은 정책으며 이는 앞으로 아파트를 지을 때 평당 687만원이 소요된다는 말이다. 거기에 토지매입비용과 각종비용, 그리고 시행사마진을 추가하여 분양가를 산정하게된다. 일반분양아파트의 시행사는 사업의 주체로서 건물이 준공되어 분양자들에게 넘어가기전까지 아파트사업을 책임지고 관리하는 곳을 말한다. 시행사는 모델하우스건립 및 금융비용과 개발초기부터 완공 후 사용승인시까지 사업이 진행되는 동안 여러가지의 일을 해주는 대가로 마진을 약 20%전후로 책정된다.
지역주택조합은 토지비용과 건축비, 그리고 업무추진비를 포함해서 조합원분담금을 책정한다. 조합원 자체가 사업의 주체가 되는 시행사의 성격을 띄기 때문에 위의 시행마진이라는 것이 없다. 그래서 업무대행사는 시행업무를 봐주고 대가로 업무추진비를 받는다.
예전 지역주택조합들은 법의 규제가 뚜렷하게 되어있지 않았기 때문에 조합청산이전에 과도한 추가분담금이 나오기 일수였다. 조합아파트들이 조합원모집 이 후 준공까지 많은 시간이 들었기 때문에 늘어난 시간만큼 추가비용을 청구했던 것이다. 예기치못한 설계변경이나 단가상승, 공사기간지연 등의 이유로 발생한 추가분담금 또한 모두 조합원들의 몫이다. 이런 문제들을 해결하기위해 지난 2020년 1월 24일 개정된 주택법이 공포되었다.
2020. 07. 24. 개정된 주택법시행
예전의 지역주택조합들은 구체적인 법조항이 없다보니 이를 악용하는 사업자들이 많아지면서 서민들의 피해가 늘어만갔다. 그래서 지난 정부는 2017. 6. 3. 지역주택조합법령이 만들어지면서 보다 체계적인 사업이 가능하도록 했지만 이로서는 부족하다 판단하여 2020. 7.24. 개정된 주택법을 다시 공포하였다.
지역주택조합사업을 위해 허가를 받기가 매우 까다로워졌다. 우선 지자체에 조합원모집신고를 하여 허가를 받기위한 조건이 매우 어렵게 변경되었으며, 조합발기인의 자격요건 또한 매우 강화되었다. 일단은 조합사업을 하기위해 업무대행사는 자금력과 자격조건을 갖추어야하며 사업이 실현가능할만한 비율의 토지가 확보되어 있는지를 지자체가 검토하여 허가를 내어주게된다.
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조합설립인가 요건도 강화되었다. 이전에는 토지의 사용권원 80%만 있으면 가능했지만 법개정 이후부터는 15%이상의 토지소유권을 확보하여야한다. 그말인즉, 예전에는 토지사용승낙서만으로도 조합설립이 가능했지만 이제는 15%이상의 토지를 매매하여야만 조합설립인가를 내어준다는 것이다. 그렇게되면 사업초기에 들어가는 사업비가 커지므로 사업의 진정성을 높일수 있는 효과를 보인다.
법개정 이후 조합해산절차 조항도 강화되었다. 사업의 장기화를 막기위해 조합원모집신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하는 경우 조합해산여부를 결정할 수 있다. 그리고 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업승인을 받지 못하는 경우 조합해산여부를 결정할 수 있다. 이로서 사업의 장기화를 막으면서 추가분담금에 대한 부담을 줄일수 있게 되었다.
2020. 12. 11 부터 시행된 개정법에 의하면, 계약한 날로부터 30일 이내에는 언제든 가입철회를 할 수 있으며 위약금 없이 계약금 전액을 돌려받을수 있게 되었다. 예상치 못한 변수나 개인사정으로 계약을 해지할 경우에도 30일 이내에는 가능하다.
이야기를 마무리 하며…
주택법 개정안이 공포되기 이전의 지역주택조합이 무분별한 사업진행으로 많은 문제를 발생시켰었지만, 법개정 이후 까다로워진 조합원모집신고필증을 받고 사업승인을 준비중인 곳들이 있다. 전국의 지역주택조합사업이 진행중인 곳들이 하루빨리 준공되어 입주를 시작한다는 좋은 소식이 있기를 기원하며, 지역주택조합이 더욱 좋은 사업으로 활성화 될 수 있도록 발전하였으면 좋겠다. 앞으로 정부의 많은 관심과 더 좋아진 세부개정법들이 만들어져서 추가분담금없이 입주까지 진행한 조합들이 많이 생겨나서 조합원들의 내집마련 꿈이 모두 이루어지기를 희망한다.
총 두군데의 부지가 있는데요. "신창소화마을주공아파트" 앞쪽부지가 [모아엘가1차] 이구요. "샘마을아파트" 앞쪽이 [모아엘가2차]로 예정돼어있습니다. 두개단지가 합쳐서 1,920세대를 형성하고 있네요.
지난 6월 22일 승인된 [신창모아엘가1단지] 주택건설사업계획승인 고시문입니다.
지하2층부터 지상27층까지 올라가는군요. 총사업비가 2,324억이라는 어마어마한 비용이 들어갑니다.
7월 6일날 고시된 [신창모아엘가2단지]에 대한 주택건설사업계획승인 고시문입니다.
세대수는 비슷한 998세대가 조성이 됩니다. 물론 27층까지이구요. 약 2,500억정도의 사업비가 소요됩니다.
모아주택건설이 2000년 후반부터 핫한건 사실이지만, 2개단지 총 4,820억 이상이 들어가는 아파트를 짓기에는 무리가 있을겁니다. 그러니 아마도 "HUG[주택도시보증공사]"의 기금대출을 지원받아 공사를 하고 8년동안의 민간임대방식으로 공급을 하는것으로 보입니다.
"장기민간임대" 방식으로 아파트가 공급이 되면, 실수요자들에게 더 유리하리라고 예상합니다. 신창이라는 지역특성상 시세상승이나 갭투자?는 어렵다고 판단이 되는 곳이라, 보증금을 안전하게 반환받을수있는 "민간임대"가 더 반가울수밖에 없네요.
25평형과 30평형으로 편성이되고, 30평형이 보증금 약1.5억정도로 형성된다고 알고있는데 정확한 내용은 좀더 기다려봐야할듯 합니다.(이정도할것이다~라는 관계자의 말이라 100%확신은 없습니다)
갑자기 궁금해졌네요. 요기 빨간동그라미쪽에 "신창센토피아"가 지역주택조합을 하다가 "삼부르네상스" 일반분양으로 변경된 곳이 현재 어디까지 진행이 됐는지 궁금하군요. 이곳 소식 알고계신분 있으신가요? 한창 센토피아로 씨끄럽던 곳인데... 알고계신분 있으시면 댓글좀 남겨주세요. ^^
2015년 4월 천안 직산읍 신월리에 1206세대의 대단지 아파트를 서희건설에서 "지역주택조합"방식으로 공급을 시작하였습니다. 당시 필자는 전년도에 성공리에 조합원모집을 마친 "직산한양수자인 1,2차"에 관심이 많았던 관계로 직산서희스타힐스에 많은 관심을 가지고 있었는데요.
그 후 사업진행이 되지않아 궁금했었는데요. 저뿐만 아니라 여기 계약자분들께서도 수많은 의혹과 궁금증에 목말라 계셨을거에요.
결론먼저 말씀드리면 직산서희스타힐스의 "주택건설 사업계획승인"이 2월 19일날 났습니다. 참 오래걸렸죠. 궁금하신분들을 위해 천안시청에서 고시된 내용 "천안시 고시 제2020-6호" 을 캡쳐해서 올려드립니다. 참고하세요.
집값이 미쳐날뛰고있다. 예전 우리의 소원이 내집마련이였다면 이제는 내집마련이 돈벌이의 수단으로 활용되고있다.
물론 저렴한 가격에 내집마련을 해서 비싼가격에 매도를 해서 단기간에 많은 부를 축척하는 일명 "졸부"들이 많은이들의 입에 회자되고있다.
"대한민국에서 돈을 벌려면 집(땅)을 사라?"
우스개소리로 한때 유행하던 말이다. 그만큼 부동산매매시세차익으로 버는 돈이 땀흘려 버는 돈보다 많다는 말이다. 이러니 사람들이 너도나도 부동산투기에 목을 맨다. 요즘은 세력을 형성하여 클럽이니 까페니하며 조직적인 움직임을 보이고있다. 그런데 여기서 우리가 간과하지 말지 말아야 할것이있다.
돈으로 돈을 버는 세상이다. 그러기에 무리해서 대출까지 받아서 투기를 하는 세상이다. 5억짜리 집을 3억을 대출받아 집을 산다. 그런 후 7~8억에 판다. 그러면 집을 산 사람은 2~3억의 이윤을 남긴다. 물론 합법적으로 거래를 한다면 절반가까이의 세금을 내야겠지만 사람들은 다운계약서나 업계약서등 세금을 조금이라도 덜내기위해 몸부림을 친다.
5억에 집을 구매하기위해 3억을 대출받는다면 그사람은 집이 팔릴때까지 3억에대한 이자를 부담해야한다. 결국 이자가 집값을 올린다. 실제로 집이 필요한 실수요자는 5억짜리집을 결국 한사람의 손을 타고 7~8억에 사야한다. 그집은 대출을 받아 집을 사는 순간부터 5억짜리가 아니기 때문이다. 집이 필요한 사람은 울며 겨자먹기로 사야한다.
위 대출금의 이자는 일부 우리나라내에서 소진돼기도 하지만 대다수가 외국자본이기에 외국에 이자를 보낸다. 우리나라돈이 외국으로 넘어간다는 것이다. 현재 우리나라의 가계부채는 1,500조원을 넘어섰다. 이는 가계부채의 대부분이 외국자본이기에 우리나라내의 많은 거래로 발생되는 이자를 외국자본이 가져간다는 간단한 공식이 나온다. 결코 바람직한 현상은 아니다.
나의 주머니를 불리기위해 남의 주머니속 재산을 외국자본에 이자를 줘가면서 털어가고있는 형국이다. 하지만 그 열매가 너무 달콤하기에 사람들은 본인앞에 놓여있는 과실만을 보며 결실을 맺기위해 열을 내고있다.
집값이 올라 분명 재미를 보는 이가 있을것이다. 반대로 집값때문에 손해를 보는 이도 분명히 있을것이다. 이는 누구의 잘못을 떠나 부동산시장의 원리이자 자유경제원리의 기본 구조이다. 하지만 크게 나아가보면 결국 우리의 재산이며 나의 재산인 것이다. 내살을 깍는 부동산투기세력의 무분별한 투기를 우리는 경계해야 한다.
PS - 우리나라의 집값이 정상적인 가격으로 안정화가 되기를 기원하며... 개인적인 소견을 적어봅니다. 끝.
안산시의 인구현황에 대해 알아보겠습니다. 필자와 안산의 인연은... 필자가 제대할때쯤 터진 IMF여파로 안양에 있던 집과 재산을 전부 날리고 쪽방신세를 지던시절, 악착같이 돈벌어 그나마 제일싸다고 구한 안산 본오동 반지하 월세집이 첫 인연이군요. 그 이후 월세를 전세로 바꾸고, 한참이 지난 후에야 안산 이동에 작은 17평짜리 집을 살수 있었죠. ^^
지금은 동생이 살고 있으며 어머니도 안산쪽 병원에 계시기때문에 지금도 안산에 자주 간답니다.
안산인구현황을 살펴보면 인구가 계속 줄고있는것을 볼수있는데요. 이 또한 안산시의 노후화와 관련이 있다고 생각됩니다. 안산에 신도시 조성이되고나서 한참동안 지역개발이 이루어지지 않았고, 시흥이나 여타 인접지역의 시들이 계속 개발이 이루어지면서 자연스럽게 인구이동이 있는것으로 보입니다.
안산시청의 자료에 따르면 2019년 11월 인구는 709,090명(외국인 포함)이라고 나오네요.
필자가 태어난 고향을 떠나 12살때부터 44살까지 살았던 제2의 고향인 안양을 소개합니다. 서울과 과천에 붙어있는 교통의 요지인 안양. 서울과 가까우면서도 사통팔달의 지리적인 장점을 가지고있는 안양은 옛날부터 서울로 가기위해 들려야하는 곳으로 많은 사람들이 거주하고있는 서울의 위성도시 입니다.
안양은 2개의 구로 나뉘어있는데 서쪽으로 만안구와 동쪽에는 동안구가 있습니다.
필자가 처음 안양으로 왔던 1989년에 평촌에 아파트 짓는다고 포도밭 하우스촌을 싹~ 밀고 평촌신도시를 조성해 꾸준한 인구증가로 한때는 안양인구가 60만이 넘었었는데(2010년 621,000명) 그후, 지역노후화로 인해 많은 인구전출이 이루어저 이제는 565,000명까지 내려왔군요. 만안구쪽의 슬럼화가 이제는 심각한 수준이고 동안구또한 슬럼화가 진행돼고있는 상황입니다. 인구유출이 심각하네요. 주변 군포나 의왕은 소폭 인구상승이 이루어지고 있는 상황입니다.
안양시는 총 2개구 31개의 동으로 이루어져 있습니다.
인구수가 줄어들면서 차량도 많이 줄었네요. 확실히 예전보다는 정체가 덜해진거 같네요.
주택보급률이 91%라는건 그만큼 집이 부족하다는 것입니다. 이러니 집값은 비싸고 인구는 줄어드는 거겠죠. 총 세대수는 202,432호이며 그중 아파트가 172,081세대로 약85%를 차지하고 있습니다.
이상으로 안양시의 인구현황과 일반현황에대해 알아봤습니다. 교통이 편하고 큰사건사고없이 안전한 곳이라는 인식에 많은 인구가 상주하던곳이, 개발이 답보상태를 보이며 인구가 줄어드는 현실이 안타깝기만 하네요.