둥지아빠의 세상사는이야기

■ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축(소득세법 시행령 §155)

(현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하면 양도세 비과세

(개정) 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세

         ＊조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자

(적용시기) '18.9.13 후 새로 취득하는 주택부터 적용

          -'18.9.13 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

■ 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

※ 소득세법 시행령 조정대상지역 §167의3 등

'17. 8. 2 부동산대책

■ 조정대상지역 & 투기과열지구 & 투기지역 비교(추가지정 및 해제가능)

■ 양도세

조정대상지역이란 주택가격상승률이 물가상승률의 2배이상이거나 청약경쟁률이 5대1이상인 지역을 말한다

( 세 금 비 교 )

■ 중과대상판단사례

1. 세종A,B주택 + 세종C,D,E주택(주택임대사업사등록 + 기준시가3억원이하 + 8년 + '18.9.13이전취득분)

   → 중과대상 5주택자 그러나 A 또는 B만 중과(20%)

2. 대전광역시A주택(기준시가4억) + 세종B,C주택(주택임대사업자등록+기준시가 3억이하+8년+'18.9.13이전취득)

   → 중과대상 3주택자 그러나 전부 중과제외

3. 서울A주택 + 세종B주택(2013분양 조특법대상) + 당진시C(기준시가 3억이하)

   → 중과대상 2주택자 그러나 서울A만 중과(10%)

4. 세종A주택 + 세종B주택(양도시기준시가 1억이하) + 조치원읍C(기준시가 3억이하)

   → 중과대상 2주택자 그러나 세종A만 중과(10%)

5. 세종A주택 + 세종B주택(양도시기준시가 1억이하) + 당진시C(기준시가 3억초과)

   → 중과대상 3주택자 그러나 세종A,B만 중과(20%)

6. 세종A주택 + 평택B주택(기준시가 2억) + 대전광역시(기준시가 1억초과)

   → 중과대상 3주택자 그러나 세종A만 중과(20%)

2019년 개정세법 (19.1.7 국토부 발표내용)

■ 장기보유특별공제 개정 (2019.1.1이후 양도분부터 적용)

■ 양도세 비과세 주택보유 기간 요건 강화

■ (현행) 양도소득세는 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 기간이 2년 이상인 경우 비과세

 ☞ 다주택자인 경우에도 주택을 모두 양도하고 최종적으로 남은 1주택의 보유기간이 취득일로 부터 2년 이상일 경우 1세대 1주택비과세 가능(즉, 양도일시점에 2년 보유하면 비과세)

■ (개선방안) 양도세 비과세 주택보유 기간 요건 강화(소득세법 시행령 개정)

 ☞ 1세대 1주택 비과세 요건으로서 2년 보유기간 산청시 다주택 보유기간은 제외하고 1주택이 된 이후부터 보유한 기간만 인정

■ (시행시기) 2021. 1.1 이후 양도분 부터

■ 임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화

■ (현행) 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택 양도시 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세

 ☞ 2년 거주주택 비과세 양도 후 새로 취득하여 2년 이상 거주할 경우 다시 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세(비과세 횟수제한 없음)

■ (개선방안) 임대사업자 거주주택 비과세 요건 강화(소득세법 시행령 개정)

 ☞ 등록임대사업자의 거주주택(2년이상) 비과세를 최초 1회만 허용

■ (시행시기) 소득세법 시행령 발표이후

■ 주택 임대사업자 사업자등록 의무 부여

■ (현행) 시.군.구청에 주택임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 별개로 하다보니 시.군.구청에 주택임대등록 만 하는 경우가 있다

■ (개선방안) 2019년 1월 1일 이후 주택임대사업을 개시한 경우 사업개시일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자등록 신청을 해야함. 다만, 2019년 1월 1일 이전에 주택임대사업을 시작한 경우에는 2019년 12월 31일까지 사업자등록을 해야함

＊주택임대사업자가 사업자등록을 하지 않은 경우 2020년 1월 1일부터는 사업자미등록, 지연등록 가산세(0.2%)가 부과됨

＊시군구청에 주택임대등록은 선택규정, 그러나 세무서에 사업자등록은 강행규정

■ 등록임대주택 임차인 정보제공 강화(부기등기 의무화)

■ (현행) 임차인은 매물이 등록임대주택인지 여부와 등록 임대주택이면 임대 의무기간, 임대료 증액제한 권리에 대한 정보접근이 제한적

■ (개선방안) 주택소유권등기에 민간임대특별법상 등록임대주택 임을 부기등기토록하여 계약단계에서 임차인의 권익보호 및 알권리 제고

 ☞ 해당 주택이 임대의무기간 및 임대료 증액 제한이 있는 민간임대주택임을 소유권등기에 부기등기하도록 민간임대법을 개정('19.상)

  - 신규 등록분에 대해서는 법령개정 이후 즉시 의무부여, 기존 등록주택에 대해서는 일정기간(2년)내에 부기등기 의무화

＊위반시 과태료(5백만원이하) 규정 신설 및 임대차 계약신고 의무와 연계하여 이행여부 관리